Жилищное право
На реконструкцию помещения, влекущую уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в том числе и земельного участка, на котором расположен этот дом, требуется ли согласие всех собственников помещений многоквартирного дома? Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) со дня проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ч. 2 ст. 16 Вводного закона). В силу чч. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Приведенные правовые нормы свидетельствуют о том, что согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на осуществление любой реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома.
На отношения по предоставлению коммунальных услуг нанимателям жилых помещений по договору социального найма (далее - наниматели), а также собственникам жилых помещений в многоквартирных домах (далее собственники), использующим жилые помещения для проживания, распространяется Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» в части, не урегулированной специальными законами (часть 4 статьи 157 ЖК РФ). (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности").
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ). В силу абзаца второго п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией). Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды. Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды. Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.
Согласно Федеральному акону 1 от декабря 1 года внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федераии и отдельные законодательные акты Российской Федераии и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федераии, с 13 в России вводится новая система инансирования капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, устанавливащие новый порядок инансирования и организаии проведения капитальных ремонтов в многоквартирных домах. аким образом, в соответствии с п. .1 ст. Жилищного кодекса РФ, органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечиват условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе организут обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет взносов собственников помещений в таких домах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, бджетных средств и иных не запрещенных законом источников инансирования. оча кыв внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федераии и отдельные законодательные акты Российской Федераии и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федераии 1 номера едеральнй закон серти 13 восянь инансируйтны уна патераа керкаясын капительнй ремонтс выль система серти. н Россискй Федераиялн Жилищнй одекс мд статья .1-д пункт серти анму да муниипальнй органяс, най полномоччяс серти, отсалны йзлы най право оланняс выл могмдны. рганяс коммунальнй ремонт организуйтны но олысяс быть тай ремонт выл взносяс мынтны.
Ассортимент арестованного имущества можно посмотреть на сайте Росимущества 11.. и на оииальном сайте правления Ф судебных приставов по оми .11... соответствии со статьей Федерального закона от .1. -Ф ред. от 3..13 б исполнительном производстве, чтобы приобрести выбранный товар, необходимо связаться с реализатором, чей номер телеона указан на сайте. атем оормляется договор купли-продажи, в банке производится оплата товара. ся проедура занимает два месяа. о истечении семи дней товар передается покупател. оча кыв рестуйтм млунс кол корсьны списокысь Росимущество оииальнй сайт вылын 11.., али д приставясс веськдмлн оииальнй сайт вылын .11... б исполнительном производстве .1. -Ф едеральнй закон серти номера гижд, ксй к кодк ньбны млун стшм списокысь, сылы кол реализаторкд морткд, код млунс вузал йитчыны. елеоннй номеряс сайтяс вылын мсь. сся кол ньбан-вузалан сйрнитчм гижны да кырмпасйыны да сьм банк пыр мынтыны. тав проедура кык тлысь али кыдзи-к сидзи босьтас. сся, сизим лун чж, млунс ньбысьлы вайдасны.
Лифт - это часть общего имущества многоквартирного дома. Согласно ст. 154 действующего Жилищного кодекса РФ в сумму платежа за жилое помещение включается плата за содержание и ремонт общего имущества, включая технику. Статья же 36 Жилищного кодекса РФ оговаривает, что этот вид имущества, к которому относится лифты и шахты, принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности. То есть все без исключения собственники в доме обязаны в равной степени оплачивать услуги по ее содержанию, вне зависимости от того, насколько часто они пользуются им. Интересно, что сейчас в Госдуму внесен проект, где предлагает внести изменения в часть 2 статьи 156 и часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ. Согласно этим изменениям, размер платы за пользование лифтом будет определяться исходя из общего количества жильцов в квартире. На данный момент размер такой платы рассчитывается по общей площади жилого помещения. Воча кыв: Лифт – тайö уна патераа керкаын öтласа эмбурлысь пай. Россискöй Федерациялöн Жилищный Кодекс 154-öд гижöд серти, оланiндонö пырö öтласа эмбурсö да техникасö ремонтируйтан доныс. 36-öд гижöдыс висталö мый став олысьяс кутöны лифтъяс да лифтовöй шахтаяс ас улын. Сатв олысьяс быть мынтыны öьласа эмбурсö видзöмысь, пользуйчöны найö эмбурсö али озö. Öнi Государственнöй думаö сетисны возйöм Российскöй Федерациялöн Жилищнöй Кодексас 156-öд гижöдлысь мöд юкöн да 158-öд гижöдысь медводза юкöн вежны. Тайö вежöмяс серти, лифтдон кутасны урчитны патераас олысь лыд серти. Öнi урчитöны патера плошшадь серти.
Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от .1.1 3Ф ред. от 3..13 б образовании в Российской Федераии организаии, осуществлящие образовательну деятельность, предоставлят каждому нуждащемуся в жилой площади обучащемуся по основным образовательным программам среднего проессионального и высшего образования по очной орме обучения жилое помещение в общежитии при наличии соответствущего спеиализированного жилищного онда у таких организаий в порядке, установленном локальными нормативными актами тих организаий. ри наличии обучащихся, нуждащихся в жилой площади, не допускается использование не по назначени входящей в спеиализированный жилищный онд организаии, осуществлящей образовательну деятельность, жилой площади общежитий в том числе ее сдача в аренду и иные сделки. каждым обучащимся, проживащим в общежитии, заклчается договор найма жилого помещения в общежитии в порядке, установленном жилищным законодательством. соответствии с часть статьи 1 Жилищного кодекса РФ основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии является прекращение трудовых отношений, обучения, а также увольнение со службы. оча кыв б образовании в Российской Федераии .1.1 273-Ф Федеральнй оланпас серти велдан организаияяс быд мортлы, кдвелдч очня шр, шр проессиональнй да выв велдчм программа серти, да кодлн оланныс абу, сетны оланн туволаннас, кор сетшм организаиялн оланняс мсь, организаиялн норамтивнй актясн сувтдм порядок серти. ор мсь велдчысьяс, кодлыоланныс кол,тувщланняс оз позь удждны мукдногн аренда сетны, вузавны, да сидз водз. ыд тувый одекс серти. Российскй Федераиялн илищный кодекс 1 гижм мд кн серти, найм йылысь срниччм позь дугдны кор дугд велдчм, удж али армейскй служба
Жилищные споры о признании права на жилое помещение, о выселении из жилого помещения, о прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника того жилого помещения, о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника того жилого помещения, об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, о признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма, о принудительном обмене занимаемого жилого помещения, о признании обмена жилыми помещениями недействительным и другие исходя из положений статей 2 и 2 гражданского процессуального кодекса РФ рассматриваются по первой инстанции районным судом.
Правило о государственной регистрации договоров купли-продажи жилого помещения, содержащееся в статье 8 гражданского кодекса РФ, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 201 года Федеральный закон от 0.12.2012 № 02-Ф.
Согласно разъяснениям Постановление Пленума Верховного уда РФ от 2.06.201 2 О применении судами некоторых положений раздела части первой гражданского кодекса Российской Федерации в соответствии с пунктом 1 статьи 6 РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 2, 28 и 20 РФ и - 8 РФ.
Верховный суд РФ в Постановлении Пленума от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» указал, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор нергоснабжения, то к отношениям, возникающим из таких договоров, закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами. Таким образом, неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства уплачивается застройщиком на основании части 2 статьи 6 Федерального закона Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, а не положений закона Российской Федерации О защите прав потребителей, в том числе в случае заключения договора участником долевого строительства - гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Верховный суд РФ в Постановлении Пленума от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснил: к отношениям, возникающим из договора, заключенного гражданином-инвестором, являющимся участником долевого строительства многоквартирного дома, в целях приобретения в собственность жилого помещения для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.
Если при проведении капитального ремонта или реконструкции потребуется выселение жильцов, то наймодатель обязан предоставить им другое помещение для проживания. Жилье на время проведения работ предоставляется из так называемого маневренного фонда. Статья 95 Жилищного кодекса четко предусматривает, что помещения маневренного фонда предназначаются для: • граждан, которые проживают по договорам социального найма в помещениях, где планируется проведение капитального ремонта или реконструкции; • граждан, утративших право на помещение вследствие неисполнения обязательств по договорам, в которых жилье выступало в качестве залога; • граждан, которые лишились своего единственного жилья при наступлении чрезвычайных обстоятельств; • в иных случаях, предусмотренных законодательством. Несогласные на выселение могут быть выселены в принудительном порядке на основании судебного решения. За нанимателем сохраняется право на возвращение в отремонтированное и от реконструированное помещение, вне зависимости от того, сколько длились работы. Но из данного правила существуют исключения: гражданин не может вернуться в занимаемое ранее помещение, если после ремонта/реконструкции площадь помещения была изменена настолько, что нормы жилой площади на одного человека не соблюдаются. Возможна и обратная ситуация – когда площадь становится больше, и норма жилой площади на одного человека увеличивается, тогда тоже во вселении оказывают.
Порядок выселения из ветхого жилья зависит от того, к какой категории данное жилье принадлежит частный жилищный фонд государственный муниципальный. При выселении гражданин может претендовать на следующие «компенсационные меры» предоставление иного жилья по договору социального найма предоставление равноценного жилого помещения (если выселяется собственник) выплата выкупной цены. 1. Предоставление жилья по договору социального найма Жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма, должны быть в виде отельной квартиры в фонде социального пользования (или комнаты). Причем размер предоставляемого жилья должен соответствовать нормам жилой площади, которые положены семье на день принятия распоряжения о выселении, и не может быть меньше той площади, которая была в старой квартире. Кроме этого, жилье должно предоставляться в пределах города и того района, где находилась предыдущая квартира, за исключением случаев, предусмотренных законодательством. Если граждане, дом которых подлежит сносу, не желают расторгать договор социального найма, орган государственной власти вправе обратиться в суд. В решении суда указывается на принудительное выселение с предоставлением соответствующего помещения. 2. Предоставление равноценного жилого помещения. При предоставлении собственнику жилья должны также учитываться следующие факторы размер общей площади и количество комнат не меньше, чем в ранее занимаемой квартире. 3. Выплата выкупной цены Статья 32 Жилищного кодекса предусматривает положение о том, что гражданину вместо предоставляемого жилья в случае выселения может быть выплачена выкупная цена. Выкупная цена включает в себя рыночную стоимость квартиры плюс убытки, понесенные собственником в связи с переездом, оформление правоустанавливающих документов на квартиру, в том числе, упущенную выгоду. о с собственником может быть заключено соглашение о том, что взамен «изымаемого» жилья ему предоставляется другое, а его стоимость включается в выкупную цену. В случае если цена не устраивает собственника, он вправе обсудить этот вопрос с представителями соответствующего органа власти. о если собственник все равно отказывается от выкупной цены, то орган вправе обратиться в суд. В судебном решении будет указана та выкупная цена, которая выплачивается собственнику. Довольно большое количество судебных споров связано с тем, что государство «искусственно» занижает выкупную цену, а так как собственнику некуда деваться, он бывает вынужден согласиться на такие кабальные условия. Те, кто не соглашается, идут в суд. Например, есть дела, которые связаны с определением составляющей выкупной цены. В частности, так как дом стоит на земельном участке, то в выкупную цену должна входить и стоимость участка. Некоторые суды такую позицию поддерживают, аргументируя это тем, что принадлежность (земельный участок) должна следовать судьбе основной вещи (квартиры), соответственно, в выкупной цене этот момент стоить учесть.
В соответствии с Положением «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», которое утверждено постановлением правительства №47, для признания жилья ветхим и принятия решения о последующем выселении из него жильцов, на уровне субъекта и/или муниципального образования создается межведомственная комиссия. Порядок обращения в комиссию следующий: собственник помещения или наниматель пишет заявление о признании квартиры непригодной для дальнейшего проживания. Еще одним способом «обращения» в комиссию является заключение органа, который правомочен на осуществление надзора и контроля за состоянием жилых помещений, о несоответствии жилья предусмотренным в законе нормам. Вместе с заявлением в комиссию передаются следующие документы: копии документов, подтверждающие права заявителя на жилое помещение; проект реконструкции помещения (если помещение не жилое, но его нужно признать жилым); акт оценки жилого помещения экспертной организацией; иные документы на усмотрение заявителя. Заявление может быть подано лично, через почту, через МФЦ или портал государственных услуг. После того, как заявление и документы подаются на рассмотрение, комиссия в течение 30 дней проводит их проверку и решает вопрос о необходимости проведения дополнительной проверки жилого помещения (дома). Комиссия может принять одно из следующих решений: помещение пригодно для проживания; в помещении необходимо повести капитальный ремонт; в помещении необходимо провести реконструкцию или перепланировку; жилье не соответствует нормам, установленным законодательством, и поэтому непригодно для проживания; дом признается аварийным и подлежащим сносу; дом признается аварийным и подлежит реконструкции. Комиссия может принять решение о непригодности помещения для проживания и расселении жильцов. На основании этого решения издается распоряжение исполнительного органа государственной власти, в котором прописывается конкретный порядок расселения. В случае если заявление подано по почте или отправлено через госуслуги, то комиссия в течение 5 дней с момента принятия соответствующего решения направляет его заявителю, наймодателю или соответствующему госоргану.
Главное отличие ветхого жилья от аварийного заключается в том, что в ветхом жилье, несмотря на имеющийся износ, жить можно, а вот в аварийном существует реальная угроза обрушения конструкций. Поэтому для того, чтобы жилье было признано ветхим, необходимо оценить степень его износа. то делается специалистами, но опять-таки в приблизительном значении, так как точной формулы для вычисления степени износа нет. Поэтому и решение о признании жилья ветхим принимается должностными лицами уполномоченных органов, а вернее, специально созданной межведомственной комиссией. Основным нормативным правовым актом в данном вопросе является постановление Правительства РФ от 2.01.2006 4. Кроме того, на уровне отдельных субъектов утверждаются программы по расселению граждан из ветхого жилья.
Понятие ветхое жилье в законодательстве РФ не раскрывается. и жилищный кодекс РФ, ни положение признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное о становлением правительства РФ от 8 января г. не содержит какого-либо упоминания о ветхом жилье. Вместе с тем данное понятие широко используется как в названии различных федеральных и местных программ по регенерации кварталов ветхого и аварийного жилья, расселению граждан из ветхого и аварийного жилья, так и упоминается в судебных актах. Ветхое состояние здания определяется как состояние, при котором конструкции здания и здание в целом имеет износ для каменных домов - свыше, деревянных домов со стенами из местных материалов, а также мансард - свыше 5, основные несущие конструкции сохраняют прочность, достаточную для обеспечения устойчивости здания, однако здание перестает удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям. При этом, несущие конструкции здания - строительные конструкции, образующие заданную проектом схему здания, обеспечивающие его пространственную устойчивость при расчетных внешних воздействиях.
Если собственниками помещений в многоквартирном доме заключен договор с управляющей организацией, последняя является надлежащим ответчиком по иску ресурсоснабжающей организации о взыскании расходов на установку общедомового прибора учета. При этом размер обязательства управляющей организации по возмещению этих расходов не должен превышать совокупный размер обязательств собственников помещений многоквартирного дома. Исходя из системного толкования ст. 162 ЖК РФ, п. 20 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. N 416, пп. 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, управляющая организация в силу своего статуса имеет исчерпывающую информацию о доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество и наделена полномочиями по получению платежей от собственников за оказываемые управляющей организацией услуги и расчету с ресурсоснабжающими организациями. Также необходимо учитывать, что согласно п. 12 ст. 13 Закона об энергосбережении граждане - собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают расходы по установке общедомовых приборов учета равными долями в течение пяти лет с даты их установки, если ими не выражено намерения оплатить такие расходы единовременно или с меньшим периодом рассрочки.
Из системного толкования п. 5 ст. 1 Закона о водоснабжении и ч. 2 ст. 5, п. 10 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ следует, что правила определения объема коммунальных услуг регулируются, в первую очередь, нормами ЖК РФ и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления. Закон о водоснабжении в этой части к данному спору не применим. Порядок определения размера платы за коммунальные услуги определяется Правилами N 354. При этом порядок определения размера платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды, зависит от наличия коллективного прибора учета коммунального ресурса. При отсутствии коллективного (общедомового) прибора учета сточных вод размер платы за коммунальную услугу по водоотведению, предоставленную на общедомовые нужды, равен произведению тарифа на водоотведение и объема (количества) коммунального ресурса, предоставленного за расчетный период на общедомовые нужды и приходящийся на конкретное жилое или нежилое помещение. Согласно п. 4 Правил N 354, пп. 10, 1 и формулам 10 и 15 приложения N 2 к этим правилам указанный объем рассчитывается как произведение доли в общей площади помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, и норматива потребления коммунальной услуги по водоотведению, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период в многоквартирном доме, установленного в соответствии с Правилами установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 306 (далее - Правила N 306). Правилами N 306 не предусмотрен расчет норматива потребления коммунальной услуги по водоотведению на общедомовые нужды. Ранее действовавшие нормы, которые предусматривали такой норматив, исключены из этих правил. Таким образом, при отсутствии в многоквартирных домах общедомовых приборов учета сточных вод ресурсоснабжающая организация не может начислять плату за услугу по водоотведению в отношении общедомовых нужд в силу следующего.
Так как при преобразовании обособленного структурного подразделения в филиал произошли изменения организационных условий труда, при решении вопроса об оформлении работников следует исходить из следующих норм Трудового кодекса Российской Федерации. Согласно части 1 статьи 3 Трудового кодекса Российской Федерации по причинам, связанным с изменением организационных или технологических условий труда, допускается изменение определенных сторонами существенных условий трудового договора по инициативе работодателя при продолжении работником работы без изменения трудовой функции. О введении указанных изменений работник должен быть уведомлен работодателем в письменной форме не позднее чем за два месяца до их введения, если иное не предусмотрено Кодексом или иным федеральным законом (часть 2 статьи 3 Кодекса). В соответствии с остановлением равительства Российской Федерации от 16 апреля 2003 года N 225 О трудовых книжках в трудовой книжке работника отражаются сведения о приеме на работу, переводе на другую постоянную работу, квалификации, увольнении (с указанием причин и ссылкой на статью, пункт закона). Таким образом, трудовая книжка должна содержать сведения об изменении трудовой функции работника и существенных условий труда. Требования вносить запись в трудовую книжку в случаях, когда при преобразовании обособленного структурного подразделения юридического лица в филиал работники продолжают работать без изменения трудовой функции, действующее законодательство не содержит.
Частью 1 статьи 92 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов (часть 2 статьи 92 ЖК РФ). В соответствии с частью 3 статьи 19 Жилищного кодекса РФ специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела указанного Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. з положений данных норм следует, что Жилищный кодекс Российской Федерации применяется только к тем правоотношениям, которые регулируют вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений и пользованием ими в общежитиях, находящихся в собственности государства и муниципальных образований. Если жилое помещение, предоставленное под общежитие, принадлежит организации на праве собственности, то положения Жилищного кодекса Российской Федерации, которые регулируют вопросы, связанные с предоставлением и использованием жилых помещений специализированного жилищного фонда, не могут быть применены, поскольку в данном случае речь идет о договорных обязательствах, и применению подлежат нормы гражданского законодательства. сходя из изложенного выше при выселении из жилых помещений в общежитиях, которые принадлежат на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае предъявления иска об определении порядка пользования жилым помещением он рассматривается судом на общих основаниях с учетом всех обстоятельств, имеющих значение по данному делу, в том числе и существующего порядка пользования указанным жилым помещением, мнения собственника жилого помещения о распределении жилого помещения и иных заслуживающих внимания обстоятельств.
Часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что при наличии определенных обстоятельств право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, на основании решения суда может быть сохранено на определенный срок за бывшим членом его семьи. Из положений данной нормы следует, что если собственником жилого помещения заявлен иск о выселении бывшего члена его семьи, то суд решает только вопрос о сохранении права на жилое помещение, но не о порядке пользования указанным помещением.
Часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что при наличии определенных обстоятельств право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При определении срока, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением, суд должен исходить из конкретных обстоятельств по каждому делу, учитывая в том числе и основания, которые предусмотрены в указанной статье. о истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 указанной статьи, право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Статья 31 Жилищного кодекса РФ не содержит запрета на повторное обращение в суд за продлением установленного решением суда срока, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением. Следовательно, при наличии обстоятельств, которые не позволяют бывшему члену семьи собственника жилого помещения обеспечить себя иным жилым помещением, суд может продлить указанный срок. з части 5 статьи 31 Жилищного кодекса РФ следует, что право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника может быть прекращено по требованию собственника до истечения срока, указанного в судебном решении, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права.
Статья 12 Жилищного кодекса РСФСР предусматривала, что право пользования помещением сохраняется за членами семьи собственника и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры. Часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации, которая регулирует отношения между собственником жилого помещения и бывшими членами его семьи, предусматривает, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. При этом положения статьи 31 Жилищного кодекса РФ не ставятся в зависимость от того момента, когда были прекращены семейные отношения между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи. Учитывая, что жилищные правоотношения носят длящийся характер, что по общему правилу к длящимся правоотношениям применяется закон, который действует в настоящее время, применению подлежат положения Жилищного кодекса Российской Федерации независимо от того, когда были прекращены семейные отношения. сходя из изложенного положения части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ распространяются на требования о выселении бывших членов семьи собственников жилых помещений и в том случае, если семейные отношения между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи были прекращены до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Президиум Верховного Суда РФ в «ответах на вопросы о практике применения судами Кодекса РФ об административных правонарушениях, жилищного и земельного законодательства, иных Федеральных законов» (утв. о становлением резидиума Верховного Суда РФ от 23.11.200) дал разъяснение согласно которому в соответствии с частью 1 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Из положений указанной нормы следует, что членом семьи собственника является лицо, проживающее совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. часть 3 статьи 6 Семейного кодекса Российской Федерации предусматривает, что место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей. В том случае, если после расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, и у другого из родителей возникли алиментные обязательства в отношении него, ребенок уже не может считаться членом семьи собственника. пунктом данной статьи предусмотрено, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. При этом в соответствии с частью статьи 31 ЖК РФ суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. Исходя из изложенного в том случае, если ребенок по соглашению родителей остается проживать с тем из родителей, у которого в собственности жилья не имеется, он является бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом на основании и в порядке, предусмотренном пунктом статьи 31 ЖК РФ.
В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Следовательно, моментом возникновения прав нового собственника на имущество является государственная регистрация соответствующих прав, поэтому права собственности предыдущего собственника на жилое помещение прекращаются с момента государственной регистрации прав нового собственника на указанное имущество. Из вышеизложенного следует, что до момента государственной регистрации прав на жилое помещение нового собственника, в том числе и на момент проведения торгов, предыдущий собственник обладает правом собственности на указанное жилое помещение и не может быть выселен из него.
Отсутствие у Вас регистрации по месту жительства в жилом помещении, принадлежащем Вам на праве собственности, не может влиять на объем Ваших прав. Так согласно статье 3 Закона Российской Федерации от 25.06.1993 N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Между тем, согласно нормы статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения (ст. 156 ЖК РФ). Таким образом, обязанность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги должна осуществляться исходя из занимаемой площади жилого помещения. Ошибка в счете не является освобождением Вас от несения бремени обозначенных затрат. Также обращаем внимание на то, что в случае предъявления к Вам иска о взыскании задолженности по указанным платежам за период более трех лет, Вы вправе в суде сделать заявление о применении судом срока исковой давности (ст. 199 ГК РФ)
Отсутствие у Вас регистрации по месту жительства в жилом помещении, принадлежащем Вам на праве собственности, не может влиять на объем Ваших прав. Так согласно статье 3 Закона Российской Федерации от 25.06.1993 N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Между тем, согласно нормы статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В силу части 1 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. При этом супругами считаются лица, брак которых зарегистрирован в органах записи актов гражданского состояния (ст. 10 Семейного Кодекса РФ). Члены семьи собственника жилого помещения имеют равное с собственником право пользования данным жилым помещением (ч. 2 ст. 31 Жилищного кодекса РФ). Члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную (т. е. «наравне») с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением.
В силу положений частей 1, 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании. Аналогичная норма наличествует в статье 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которой собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Исходя из того, что Ваш знакомый не является членом Вашей семьи, и как следствие у него не возникло равного права пользования жилым помещением наравне с собственником (т.е. с Вами), то рассматриваемые правоотношения подпадают под регулирование гражданского законодательства и могут быть квалифицированы как отношения по безвозмездному пользованию (глава 36. Безвозмездное пользование). Так, в соответствии с положениями статьи 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Согласно пункту 1 статьи 699 ГК РФ каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения. Таким образом, Вам необходимо направить Вашему знакомому письменное уведомление об отказе от договора, а затем обратиться в суд общей юрисдикции с исковым заявлением о выселении Вашего знакомого и снятии его с регистрационного учета (требование истца о снятии ответчика с регистрационного учета является производным от основного требования о выселении). Следует также заметить, что теоретически можно продать жилое помещение с зарегистрированном знакомым, но практически это может «отпугнуть» потенциальных покупателей, т.к. им необходимо будет выселять Вашего знакомого в судебном порядке.
В соответствии с положениями ст. 15 Жилищного кодекса РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения (ч. 1). Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2). Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются положением «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, п. 7 которого предусмотрено, что оценка и обследование помещения в целях признания его жилым помещением осуществляются межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, и проводятся на предмет соответствия указанных помещений и дома установленным в данном Положении требованиям. Пунктом 47 указанного Положения предусмотрено, что по результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений об оценке соответствия помещений установленным в данном Положении требованиям: о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания; о выявлении оснований для признания помещения непригодным для проживания. Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 14.04.2008 № 7-П, признан не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2). 27 (часть 1) и 55 (часть 3) абзац второй статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов. Указано, что до принятия соответствующих нормативных актов признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение (глава 28 ГПК Российской Федерации). Применительно к вышеизложенному, такое строение должно отвечать следующим условиям: располагаться на садовом земельном участке, который находится в черте населенного пункта; быть признано жилым строением, пригодным для постоянного проживания. Кроме того, приведенное Постановление Конституционного Суда Российской Федерации подлежит применению к правоотношениям, когда помещение, которое гражданин просит признать жилым, является единственным местом проживания, что следует из п. 4.3 - норма абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в системе правового регулирования, характеризующегося рассогласованностью норм гражданского, земельного и градостроительного законодательства, порождает правовую неопределенность, нарушает конституционный принцип равенства, позволяет органам регистрационного учета отказывать в регистрации по месту жительства гражданам, которые постоянно проживают в возведенных на садовых земельных участках жилых строениях, принадлежащих им на законных основаниях, пригодных для постоянного проживания и являющихся для них единственно возможным местом жительства, и тем самым противоречит статьям 19 (части 1 и 2). 27 (часть 1) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Как уже было указано, возможность перевода дачи (садового дома) возможна при доказательстве расположения строения на садовом земельном участке, находящемся на садовом земельном участке, относящемся к землям населенных пунктов. Согласно положений ст. 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 2) земли населенных пунктов (п. 1). Земли, населенных пунктов используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Из положений ст. 83 Земельного кодекса РФ следует, что землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов (п. 1). Положениями п. 1 ст. 85 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам. Исходя из положений п. п. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства является одним из основополагающих принципов Земельного кодекса РФ и изданных в соответствии с ним иных актов земельного законодательства. Положениями п. 2 ст. 7 ЗК РФ предусмотрено использование земель в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Таким образом, для перевода садового дома в жилой дом необходимо: соблюдение категории земельного участка и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий; нежилое помещение должно отвечать критериям жилого и быть пригодным для постоянного проживания; нежилое помещение должно являться единственным местом проживания.
В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Таким образом, обязательным требованием при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу является соблюдение преимущественного права покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается путем направления письменного уведомления остальным участникам долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. При этом согласно п.2.1. Письма ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 «О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу» продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2 статьи 250 ГК РФ). В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д. Что касается не получения адресатом сообщения о намерении продать свою долю постороннему лицу, то необходимо обратить внимание на норму статьи 165.1. Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Правоприменительная практика по вопросу уведомления о юридически значимых сообщениях исходит из следующего. Так в соответствии с пунктом 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания, либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо по адресу его представителя. Согласно пункта 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, из-за чего она была возвращена по истечении срока хранения. Бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение (Определение Верховного Суда РФ от 21.06.2016 N 37-КГ16-3 (Судебная коллегия по гражданским делам)